房屋买卖“到手价”常见的5大风险及对策
来源:业法网 | 作者:杜继业 | 时间:2023/9/12
【导语】实务中,卖方通常都喜欢在房屋买卖合同中约定“到手价”。看似简单的约定,如果约定不明,其实也很容易产生争议。上海资深房产律师杜继业根据工作经验将常见的争议总结为5个方面并提出了应对之策。
一、税收政策一旦调整,则“到手价”就容易产生争议
“到手价”一般上下家的税费均由买方承担,而税收政策一旦调整,如果导致买方购房成本大幅涨价,超出其预期,则纠纷就会产生。
应对之策:“到手价”并不是一个固定的法律概念,是允许双方自由约定的,因此可将“到手价”的范围在合同中进行明确列举。
二、没有约定涉及退税该如何处理
根据退税政策,符合一定条件个人所得税可以退给卖方的。退税本身需由卖方申请,钱款也是直接退至卖方的账号。如无约定,卖方通常不会同意将到手的税费再还给买方。
应对之策:最好明确约定,税费退至卖方账号后全额或按一定的比例退还给买方,同时纳税凭证原件由买方保管。
三、税费计算错误,购房总费用超过买方预算
对税费的计算,通常要依靠中介。由于中介专业水平或者其他原因,可能导致税费与实际相差很大,有时个别中介为了尽快成交,故意少算税费。
如果上述情况发生,导致税费相差较大,大幅度超出买方预算的情况下,买方可能将无法正常履行买卖合同,进而导致买卖双方发生争议。
应对之策:不能只听中介怎么说,自己还应亲自查询一下相关规定,最好去交易中心咨询窗口确认一下。
四、居间协议与示范文本交易价款约定不一致而产生争议
买卖双方在居间协议中约定的是“到手价”,而上海市房地产买卖合同示范文本约定的是“转让价”,且示范文本对此措辞是无法修改的。而“转让价”一般指房屋的“成交价”,是高于“到手价”的。
应对之策:为避免上述争议,要么请中介将“到手价”转换为“成交价”,要么在示范文本中特别约定,或者买卖双方就此签订补充协议。
五、避免中介吃差价
卖方关注的是自己实际支出,实际上就是在卖方到手价的基础上再加上各种税费,这通常都依赖于中介帮忙计算。有的卖方为了图省事,请中介帮忙代交各种费用,则就给中介吃差价带来了机会。
应对之策:不要委托中介代交任何费用,如果自己实在不便,也要让中介提供支付凭证,以便核对。
【结语】如果买卖双方都秉持诚意,则遇到纠纷也能顺利协商,但是很多事情并不是都能按照理想的情形发展。对于买房而言,少则几百万,多则上千万,怎么小心都不为过。
文/杜继业(上海市专职律师,民商法学硕士,微信号:13611980805)