【前言】动迁房让人又爱又恨，爱的是价格低于市场价；恨的是有限售期，房东容易毁约，风险较大。今天就聊一聊购买动迁房的常见风险。

一、“限售期”内的动迁安置房能买吗？

限售期内所签的房屋买卖合同无效的观点确实曾经存在过，但目前的司法实践已无争议，限售期内所签的房屋买卖合同是有效的，但是，对于过户时间还是要受到限制的，须在“大产证”和“拆迁安置协议”均满3年后才能过户。

二、房东毁约的风险如何防范？

做到以下5点，就可一定程度防范毁约风险：

1. 房屋买卖合同要符合动迁安置房本身的特点，否则合同无法正常履行，将给维权带来很大麻烦；

2.尽量多留些尾款，将支付时间尽量推迟；

3.设置较严的违约条款，且明确违约金的计算方法，具有可操作性；

4.设置由违约方承担律师费、保全费等条款，减少维权成本，也给卖方一定的威慑；

5.了解房东的人品和财务状况，避免因房东欠款而导致房屋被司法查封。

三、有三个错误认识应及时纠正

1.公证委托过户手续可确保实现过户

公证委托也不能确保过户。因为只要房东一心想违约，公证过的委托书也是可以单方撤销的。

2.只要赔偿违约金即可毁约

这同样属于错误认识。守约方不仅可以提出违约金，还可以要求继续履行合同。也就是说，如果卖家违约，买家起诉到法院，不仅可以要求卖家继续履行合同，还可以要求其承担违约金。实务中，有些买家由于担心诉讼期较长，还需要支付维权的费用，而向卖家妥协，甚至修改了合同，最终还是没有达成交易，这样反而让维权更加困难，这样非常可惜。

3.胜诉后，房东不配合也不能过户

这也属于错误认识。不动产过户与欠款不同，只要法院判决支持房屋过户到买方名下，即可通过执行局实现房屋过户，而不需要卖方签字同意。

【小结】风险和收益总是并存的，只要妥善签订房屋买卖合同并积极合理维权，拆迁安置房交易还是相对安全的，完全可以顺利过户。如遇到本次未讨论到的问题，可进一步联系沟通。

文/杜继业（上海市资深律师，民商法学硕士，咨询电话：13611980805）